不動産投資に対する誤解

こんにちは。

 

先週の日曜日、パイロットをしながら不動産投資で不労所得を得ている方とお話しする機会がありました。

 

そのお話を聞いて、あらためて世間で言われる不動産投資のイメージとちゃんと収益を得ている不動産投資の実情との間にあるギャップが気になったので、そのことについて書きたいと思います。

 

空飛ぶ不動産投資家

とお友達から言われているようです。名前カッコいいですね!笑

 

いつから不動産投資をされてるか聞くのを忘れましたが、すでに何棟も「棟もの」を所有されているようです。

 

そして、今は日本のある地域の活性化のためにご尽力されていて、お話を聞く中でいろいろとわたしも考えさせられました。

 

その中で、不動産投資は投資ではなく「ビジネス」として考えることが大事と言っておられ、ここが世間とのギャップの一つなのかなと思いました。

 

不動産投資は投資として考えるべきではない、ビジネスなのだ!

不動産投資は「投資」と名はつくものの、銀行から融資を受けて現物の不動産を購入し物件の経営者になるというものです。

 

個人名義で購入する方法もありますが、棟ものを買う場合は法人を設立し、銀行に事業計画書を提出し融資を受けることが一般的です。

 

そのため、投資というよりも経営者目線で、どうこのビジネスを持続させ利益を得るかを考えなくてはなりません。

 

以下一つの例ですが、

 

・不動産会社や管理会社との関係構築

 

・毎月の賃料収入から必要経費を引き、手元に残る金額を数字できちんと把握すること

 

・イグジットとしてどのタイミングで物件を売却するのか時期を事前に想定しておくこと

 

これらを考えることができて、初めて不動産投資というスタートラインに立てます。

 

引っかかりやすい区分マンションと市場価値以上の高額物件

なぜ不動産投資は、あぶない・あやしい・だまされる…などのネガティブなイメージを持ちやすいか自分なりに考えてみました。

 

とってもざっくりですが、大きく分けて以下2つ

 

①サラリーマンや公務員の方々がよく引っかかってしまう業者の勧めるワンルーム区分マンション投資

 

②市場価値以上に高額な木造アパートなどを購入してしまう投資

 

これらではないでしょうか。

 

成功されていらっしゃる方もいるので、すべてがダメとは言いませんが、①のワンルーム区分マンション投資はほとんど利益が手元に残らずむしろ毎月自分の貯金からキャッシュを出さなくてはいけなくなることが多いです。

 

一度、業者の説明を聞いたことがありますが、彼らの押し文句としては「払い終えたらご自身の資産になりますよ。」とか「生命保険代わりになりますよ。」と言って、購入を促します。

 

丁寧に作りこまれたキャッシュフローシートをもとに説明されるので、あたかも毎月キャッシュが生まれるような錯覚に陥ります。

 

しかし、よくよく見てみると必要経費(例えば、火災保険代など)が入っておらず計算されてるとか、固定資産税がすっぽり抜けているなどと節穴だらけです。

 

②については2018年に問題となったかぼちゃの馬車事件で記憶に新しいと思います。

 

この事件は高額な物件というのだけが理由なのではなく、サブリース契約を結んでいる会社の経営がとんでもない綱渡りビジネスモデルであったことや投資家たちが高金利ローンを組んでいたことなど他にも理由がありました。

 

以下のウェブで詳しく説明されています。

「かぼちゃの馬車」事件の実態

 

不当に高額な物件価格であったことが大きな要因となっているのも事実であり、知識があれば事前に防ぐことができたのではないかなと思います。

 

紹介されている物件が、その地域のほかの物件に比べて金額の乖離がないのかはウェブ上で楽待やアットホームを利用し調べることができます。

 

まずは自分で調べてから紹介されている物件が妥当な金額のものなのかをチェックできれば多くの方が苦しまずに済んだのかもしれません。

 

事前にしっかり勉強してから始めれば不動産投資は怖いものではない

何事にも通じることですが、まずは自分でしっかり勉強することが大事ですね。

 

そうすれば変な物件をつかまされる可能性も低くできます。

 

今は本だけでなく、ウェブ上で不動産投資について有益な情報を出されている方々がいらっしゃいますので、それらで勉強してみるのが良いでしょう。

 

セミナーや大家さん会は業者の息がかかったものも多いようなので、ある程度知識を付けて武装してから行った方がいいのかもしれません。

 

少しでも不動産投資についてのイメージが変わり、悪徳業者にだまされる人が少なくなることを祈ります。

 

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