初心者のための不動産投資のしくみ

不動産投資家を目指したい方に向けて、以下の7つの項目を1つずつカンタンに解説していきたいと思います。

  1. 初心者のための不動産投資のしくみ
  2. 初心者のための不動産物件の探し方
  3. 初心者のための不動産投資の手法
  4. 初心者のための銀行開拓
  5. 初心者のための管理会社の選定ポイント
  6. 初心者のための空室対策
  7. 初心者のための利回り・キャッシュフロー計算

今回は、1の「初心者のための不動産投資のしくみ」について解説します。

不動産投資はおそらく地球で最も古い投資

不動産投資は一説によると、古代ギリシャ時代から行われていた投資手法だったようです。

その時は土地に目印をつけて、資産の貸し借りをしていたとか。

そういう意味では、株式投資のスタートが大航海時代と言われているので、それに比べると不動産は非常に古くから存在していたことがわかりますね。

不動産投資というとなんだかとっつきにくくて、難しく思えますが、しくみ自体は古代からそんなに大きく変わっていません。

一度覚えてしまうと一生使える投資知識なので、少し頭の中に入れていただくとこれから見方が変わるはず…!

不動産投資の大まかなしくみ

どういう手順で行われるかというと

①まず、銀行からお金を借りる

②物件を購入する

③入居者さんから賃料収入が入る

④銀行に返済、修繕・保険・税金を払う

この後に残るお金がインカムゲインと言って、一般的にキャッシュフローと言います。

(物件を売って利益をだすのはキャピタルゲイン。)

不動産のメリット

不動産投資をするメリットってなんなの?ということで、私が考えるメリットを2つ以下の通りあげてみました。

銀行が大金を貸してくれること

銀行のお金を使って、自分の収入を増やすしくみを作ることができます。

物件次第では、他人資本(銀行のお金)100%で毎月キャッシュを生み出すことができるのです。

前回の以下の記事でも書きましたが

不動産投資に対する誤解

不動産投資は、投資ではなくビジネス(事業)として考えるべきです。

4の「初心者のための銀行開拓」のところで書こうと思いますが、カンタンに言うと銀行側は不動産投資は不動産という現物に対しての評価を投資家が持ってきた事業計画書を見て、融資するかどうかの判断をします。

ふつうの投資(為替取引、株式取引など)では銀行はお金を貸してくれませんが、不動産投資はきちんと条件がそろえばお金を貸してくれるのです。

ここが一般的な投資と言われているところと違う点ですね。

安定している・急変が少ないこと

日々の値動きに一喜一憂がない。

不動産の価格は新築物件を買わない限り、大きな価格下落というのはありません。

また、不動産価格を決める一つの地価も同様です。

地域によっては毎年数%の下落というのがありますが、事前に調べてそういった地域を避ける、もしくは、地価が下がっていくことも考慮して、キャピタルゲインを狙うのではなく、インカムゲインで利益を得ることを目的とするなど事前に想定することが可能です。

地価は以下のリンクから調べることができますので、ご参考までに。

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

また、自然災害などの天災も保険である程度のカバーが可能です。

不動産投資のデメリット

逆にデメリットですが、以下の通り3つを考えてみました。

流動性が低いこと

すぐに買えない、もしくは、すぐに売れないことです。

「この物件買いたい」と思っても、売主に買い付け申込書を出すのと同時に、銀行に融資してもらうため資料を提出し、融資が出るかどうかの判断を待ちます。

融資されるかどうかが決まるまでに早くて約1、2週間で、遅いと1ヶ月ほどかかります。

それに、融資が下りなかったなどで買えない場合も十分あります。

また、売りたい場合は買い手がつかない限り、売ってキャッシュを手元に戻すことができません。

買う前に売る時の出口戦略をしっかり立てることが重要です。

手間がかかる

しくみ化してしまえば、日々の運営は管理会社がやってくれますが、それでもやることが多いのは事実です。

不動産投資家がすることは、管理会社からの提案に対して意思決定することが主な業務。

例えば

退去者が出た場合:「原状回復費はこの金額でいいか」とか「次の入居さんの客付のための家賃価格設定はこれでいいか」などの確認

修繕箇所が発生した場合:その不具合を報告され、管理会社が見積もりを出してくるのでその金額でいいのかの確認

これらに対応することです。

そのため毎月ある程度の作業は発生してしまいます。

ある程度の資金が必要

融資が下りれば銀行が資金を貸してくれます。

しかし融資するかどうかの判断の前に貸し出す先の投資家の銀行口座にどれくらいの余裕資金があるのかなど預金残高は必ずチェックされます。

なので、預金残高が十分でないと判断された場合は融資がおりません。

また、頭金として購入不動産に対して一部を支払うことも一般的です。

フルレバで資金を借りられる場合は必要ありませんが、その分レバレッジがかかっているため数字に対してより注意深くなる必要があるでしょう。

最後に、購入時には諸経費として仲介手数料、税金などいろいろなコストが発生します。

以下サイトに諸費用の一例(中古マンションの例)が載っていますので、ご確認されることをオススメします。

http://www.nomu.com/mansion/report/20150721.html

おそらく思った以上に支払わなくてはならないものが多いので驚かれる方も多いと思います。

どのレベル感の不動産を購入するかによりますが、最低でも300万円〜ほどは事前資金として欲しいところです。

不動産投資で利益をあげられる仕組み

不動産投資をする人は以下の2つのどちらか、もしくはどちらか1つを狙って投資してる方が多いのではないかなと思います。

キャピタルゲインだけを狙って買うという方は海外(特に東南アジア、最近は東ヨーロッパ地域にあるジョージアが注目されてますね。)の不動産を買う方が多い気がします。

わたしの知り合いの方でも、2、3か月前に1000万円ほどでジョージアのマリオット・レジデンス・ジョージアを購入されていました。

値上がりを狙う:キャピタルゲイン

単純に購入した物件の価格が上がり、売却時に利益を得られる物件を狙って投資するという方法です。

例えば、5000万円で購入した物件が3年後7500万円で売却できた!とってもハッピーですね。

値上がりを狙うキャピタルゲインで大事なのは「立地」と「割安であるかどうか」。

立地はいろいろな条件がありますが、カンタンにあげると駅から徒歩10分圏内・銀行や病院などの施設が近くにあるか・競合となるマンションが少ない・治安がいい・教育環境が整っているなどでしょうか。

特に都心部では、教育環境が整っているかどうかが特に重視されており、いい学校の近くの地価は毎年上昇しているなどもあるようです。

また、割安であるかどうかも大事なポイント。

明らかに割安な物件というのがたまにウェブ上(楽待・アットホームなど)で出ているので、その掲載されている物件が本当に割安かどうかを素早く判断できるように常日頃からチェックして目を養うことはいいことですね。

家賃収入を得る:インカムゲイン

不動産投資をしようと思ってされる方はインカムゲインを目的として始められる方が日本では多いのではないかなと思います。

上で紹介したように、毎月の家賃収入で利益を得る投資方法です。

表面利回りなどという言葉聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

これは物件価格に対して毎年いくらの利益が生まれるかを表している数字ですが、これだけを見て物件を購入するかどうかの判断しては絶対にいけません。

表面利回りの計算式は

想定される家賃収入 ÷ 物件購入価格 = 表面利回り

とってもざっくりしてますよね。

ここには経費などが一切入っていません。

必ず諸経費などを考慮した実質利回り(NOI利回り)で考える必要があります。

実質利回り(NOI利回り)の計算式は

(想定される家賃収入 − 年間の想定経費) ÷ (物件購入価格 + 購入時諸経費) = 実質利回り(NOI利回り)

不動産会社が提示してくる利回りはほとんどが表面利回りです。

利回りの計算は、7の「初心者のための利回り・キャッシュフロー計算」のところでも詳しく書きたいと思います。

どうやって不動産投資の勉強をする?

まずは、不動産投資の本を読んだり、ウェブで勉強してみてください。

かなり多くのことを学べると思います。

おすすめ本

不動産投資の名著と呼ばれる本ですね。


不動産投資についてどこに注意すべきかなどが書いてあります。

きちんと数字を把握することの大切さをこの本で教えてくれます。(ちょっと高度です。)

おすすめウェブ

Youtuberもされていらっしゃるもふもふ不動産さん

https://mofmof-investor.com/

マンションマニアさん

https://manmani.net/

まとめ

闇の深い不動産業界…事前に勉強することは非常に大事です。

不動産は高額なお買い物になると思うので、購入する前にしっかりと勉強して、きちんと数字を把握する力は絶対に必要です。

これからカンタンではありますが少しずつ不動産投資にお役に立てそうな記事を書いていきたいと思います。

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