初心者のための不動産物件の探し方

こんにちは。

前回、「初心者のための不動産投資のしくみ」をご紹介してから少し時間が経ってしまいました。

初心者のための不動産投資のしくみ

今回は2番目の「初心者のための不動産物件の探し方」について解説していきたいと思います。

  1. 初心者のための不動産投資のしくみ
  2. 初心者のための不動産物件の探し方
  3. 初心者のための不動産投資の手法
  4. 初心者のための銀行開拓
  5. 初心者のための管理会社の選定ポイント
  6. 初心者のための空室対策
  7. 初心者のための利回り・キャッシュフロー計算

不動産投資物件の探し方

いろいろな探し方があると思いますが、ここでは大きく分けて2つの探し方をご紹介したいと思います。

効率的な方法はネットで探すこと

以下のようなサイトから検索して探すのが一番効率的。

しかしそれぞれサイトによって、少し特性があるのでその点を念頭に置いて探すと良いと思います。

楽待、健美屋:収益物件やセミプロの掲載が多い印象。お宝物件はあまり出てこないですが、カモ狙いのような大外れ物件もあまりないイメージです。

楽待:https://www.rakumachi.jp/

健美屋:https://www.kenbiya.com/

スーモアットホーム :こちらはカモ狙い物件も多いですが、たまにお宝物件がある場合も?!というかんじですね。変な物件をつかまないために、検索方法を工夫してみましょう。

スーモ:https://suumo.jp/

アットホーム:https://www.athome.co.jp/

ネットでの検索方法

調べるサイトが分かったところで、次に基本的な検索条件をご紹介したいと思います。

エリア:首都圏がベター。(人口動態的に今後の成長が見込めるのが首都圏のため。)もしくは自分が詳しいエリアであればOK。

駅徒歩:首都圏であれば10分以内が目安。

築年数:新耐震基準以降(1981年以降)がベター。できれば30年以内。

利回り:エリアによるため、まずは絞らないこと。(東京23区の立地であれば表面利回り5%もアリだが、キャピタルゲイン狙いになるので保有期間中は儲からないと覚悟すべき。)

構造:RC/SRC、鉄骨、木造

以上の条件で検索してみて、同じスペック(エリア、構造、築年数、駅徒歩)のそれぞれの物件の利回りを比べてみます。

上流の情報を掴むためにも不動産業者の人脈を作る

不動産投資の世界はまだまだ閉鎖的です。

ネットで平等に情報が流れているわけではないので、いい情報を掴むには人脈を持つ必要があります。

不動産業者(特に社長さん)と仲良くなって、良い物件を紹介してもらうのも一つの戦略です。

いい不動産業者の見分け方

いい物件を手に入れるために、いい不動産業者を見つけることも大事な要素になります。

では、どんな業者が良い業者なのか3つの点から選別していきます。

①あなたの目標を聞く・興味を示す

投資家の目標をきちんとヒアリングし、目標実現のために今から逆算してアドバイスしてくれる業者さんであることが大事です。

例えば、目標として今稼いでるお給料と同じくらいのキャッシュを不動産収入から得ることを5, 6年後に目指すとすれば、「どういう順序で物件の購入を進めていくべきか」とか、「どういう銀行で引っ張るべきか」ということを提案してきてくれます。

x年後のあなたの目標達成のために、今から逆算して提案してくれる業者さんは頼れる業者さんだと思います。

逆に、単純に物件を売りつけて自分のノルマを達成したいだけの業者さんは「とりあえず、この一棟をこの銀行で引っ張って買いましょうよ!」みたいな提案が多いです。

こちらの目標達成のために、建設的な提案をしてくれる業者さんと仲良くしましょう。

②購入後のプランを説明してくれる

ある物件を提案されたら、以下のような内容を確認してみましょう。

(以下はあくまで一例です。)

①管理会社を紹介してくれるか。

不動産販売業者と業務提携している管理会社を提案してくれば、「売ってしまえば、はい終わり。」みたいな売って去る業者の一つにはなることは基本的にないでしょう。

物件の管理に関して具体的な提案を示せないのは、あやしいので警戒すべきです。

また最初からサブリース契約を提案してくる場合は、注意しましょう。

物件に対して満室にできる自信があればサブリースなんてそもそも必要ないので、提案してこないはずです。

②出口戦略を説明してくれるか。

例えば、「物件を購入して5年後に売るとしたらどれくらいの金額で売れるか」とか「家賃がどれくらいのペースで下がっていくか」などを聞いて答えられない業者さんは黄色信号です。

いい業者さんはそういった質問にきちんと回答してくれますし、物件を売ったときにローンが完済できるかなども合わせて応えてくれます。

まずは、「この物件買ったら、どういう出口がありますか?」って聞いてみると良いかなと思います。

③管理会社と仲良くする

③つ目は、いい不動産業者かどうかの直接的な見分け方ではないのですが。。

不動産業者と全く利害関係がない管理会社と仲良くなり、不動産業者から提案されている物件を評価してもらうことです。

この方法はかなり有効な方法だと思っています。

なぜなら、管理会社のお仕事というのは不動産投資家が持っている物件をできる限り満室経営にして毎月の管理手数料を大家さんである不動産投資家から受け取ることで経営しているからです。

彼らからすると空室が多い物件は手数料が減るため、満室にしやすい物件を好みます。

なので、埋まりやすい物件と埋まりにくい物件の目利きが鋭いことが多いです。

不動産会社は正直売ったら終わりなので、このように管理会社に聞いてみると提案されている物件が本当にいいものなのかどうかを見極める良い方法の一つとなり、それはその不動産業者がいい業者かどうかの判断の一つになるかと思います。

物件の視察方法

購入する前に最低限以下4つの点をチェックしましょう。

①ネットで駅をチェック!

まずはウィキペディアで駅名を検索して乗降者数を調べます。

乗降者数は上昇傾向か?それとも下落傾向か?

路線は人気か不人気か?

ターミナル駅へのアクセスは良いか?

などがある程度調べられるのでおすすめです。

②駅を実際に視察して、駅のキャラを観察!

そして、実際に駅の特徴を見て、入居者の属性をイメージしてみます。

不動産業者を訪ね、住民の層をヒアリングをしてみると具体的により具体的に知ることができると思います(単身が多いか、ファミリー層か多いか、学生が多いか、工場働き層が多いか等)。

また、生活機能も実際に視察した際はチェックしてみると良いと思います(駅ビルは大きい・小さいか、スーパー・商店街は近くにあるか)。

③駅から物件まで歩いてみる!

徒歩〇分か自分で体感してみます。

坂が多いのか?治安が悪そうな道を通るのか?変な建物が近所にないか?などを自分の目で確かめてみましょう。

④物件の外部・内装

物件を実際に見てみましょう。

以下はあくまで一例です。物件によってはこれ以外にもさまざまなチェックが必要だと思いますので、ご自身で洗い出してみてください。

清掃は行き届いているか、そうでなければ管理会社もしくは入居者に難アリ

監視カメラがあるか、あればベター

外壁・外装にヒビがあるか

天井からの漏水などがあるか

部屋の中の汚れはあるか

オートロックか否か

郵便ポストに貼られているテープをチェックして大体の空室率をチェック

部屋の間取りをチェック、収納/水回りなど

まとめ

泥臭い作業が多いと思いますが、こういったところをめんどくさがらずにしっかり取り組むことで変な物件をつかむリスクを減せ、目標達成へとつながります。

地道に取り組んでいくことばかりですが、急がば回れでこういった作業に淡々と取り組んでいきましょう。

 

では次は「初心者のための不動産投資の手法」について書きたいと思います。

今回も読んでいただきましてありがとうございました。

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