初心者のための不動産投資の手法(不動産物件の特徴)

こんにちは。

前回(「初心者のための不動産物件の探し方」)書いた記事からかなり日が経ってしまいました。。

初心者のための不動産物件の探し方

不動産投資はしっかりと勉強してリスクを理解すれば、不労所得の1つとすることができます。

今は銀行が融資を引き締めているため、投資として物件を購入することがなかなか難しいですが、地合いがよくなった際にスタートダッシュを切れるよう理解しておいて損はないと思います。

では、今回は具体的に不動産投資を進めていくうえで、それぞれの不動産物件の特徴を解説していきましょう。

  1. 初心者のための不動産投資のしくみ
  2. 初心者のための不動産物件の探し方
  3. 初心者のための不動産投資の手法
  4. 初心者のための銀行開拓
  5. 初心者のための管理会社の選定ポイント
  6. 初心者のための空室対策
  7. 初心者のための利回り・キャッシュフロー計算

不動産投資には「区分」「一棟」「戸建て」がある

不動産投資として物件を購入するとき、どのような不動産を買うことが自分の目標を達成できるか考えますよね。

その前にまずはそれぞれの物件の特徴を理解しましょう。

これらの違いはざっくり言うと以下の通りです。

区分:  マンションの〇〇号室を購入すること

一棟:  マンションやアパートを丸ごと購入すること

戸建て: 一軒家を購入すること

では、詳しく見ていきます。

区分の特徴

分譲マンションの一室を購入して、そのお部屋を不動産仲介業者を通して貸し出す方法です。

長所

少額資金からでも投資ができる

物件の積算評価や収益力ではなく(※)、購入者の属性次第でフルローンも可能です。

※銀行から融資を受ける際の融資判断基準の一つで物件の積算評価や収益力のチェックがあります。一般的に積算評価が高いほうが有利。

(「初心者のための銀行開拓」のところで解説予定。)

いい立地の物件が手に入る

区分だと東京23区などの都心エリアで購入が可能ですが、一棟ものだとだいたいが郊外に多くハードルが上がってきます。

・管理会社選びに悩むことがない

一棟ものに比べて、その物件自体が求心力持っているので、管理会社を厳選して選ぶ必要もありません。

郊外などの棟ものは空室が続く可能性があるので地場に強い管理会社を選ぶ必要があり、良い管理会社選びも大事なポイントになります。

売却しやすい

棟ものに比べて額が小さいため、潜在的な買い手の絶対数も多く比較的売却しやすいです。

 短所

インカムゲイン(キャッシュフロー)が出にくい

区分所有=戸数が1つなため、取れる利益は限定的となります。

また、管理費・修繕積立金も割高となることが多いです。

家賃は100かゼロか

空室時はローンを自腹で返済する必要があるため、空室リスクを負います。

物件の積算評価が低い

積算評価が購入価格に比べて低いと債務超過となりやすく、次の物件を購入する際に銀行から融資が引っ張りづらくなります。

なのでどんどん不動産を買い増ししたい人には不向きです。

一棟ものの特徴

一棟ものとは、アパートや複数戸数を持つマンションのこと。

一棟ものの不動産投資はその物件をまるまる買い上げて、それを複数の入居者へと不動産仲介業者を通して貸し出す手法です。

長所

・インカム収益(キャッシュフロー)が出やすい

複数戸貸し出しできる部屋があるため、必然的に取れる利益の数が多いです。

また、管理費や修繕積立金も規模の経済で下がりやすいのが魅力。

・家賃収入がゼロになりづらい

多少の空室があっても複数戸の部屋があるため、他でカバーでき返済が滞りづらいです。

・積算評価が出る

積算評価が出やすいので、次の物件を購入する際に銀行から融資が引っ張りやすくなります。

そのため、不動産事業を拡大しやすいのが魅力。

 短所

多額の初期費用が掛かる

初期費用(住宅ローン事務手数料、火災保険料、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税など)はだいたい物件の5~10%かかると考えておく必要があります。

好立地の物件は高い

都心など東京23区の棟ものとなると数億単位のものが多くなるので、ある程度の資産がないと手を出しづらいです。

金額が大きいため、売却しづらい

金額が大きいため、買い手の絶対数が少なく売却しづらい点も事前に理解しておく必要があるでしょう。

戸建ての特徴

説明するまでもなくそのままですね。住宅地にある一軒家のことです。

長所

・融通が利く

楽器可・ペット可など不動産投資家の意向を反映しやすい。

・長期入居につながりやすい

ファミリー層などが住みやすいため、長期入居が多くなりやすいのも特徴です。

短所

・修繕費用やリフォーム費用がかかりやすい

面積が広いため、取れる家賃に対して原状回復費用が大きくなりがちです。

・区分同様、家賃は100かゼロ

空室時はローンを自腹で返済する必要があるため、空室リスクを負いやすい点も考慮すべきでしょう。

・耐用年数内の融資はキャッシュフローが厳しい

戸建ては木造(耐用年数22年)の中古物件であることが多いため、融資期間が短くなるのでローンを引っ張っても毎月の返済額が大きくなりやすいです。

「新築」vs「中古」

では、次に新築と中古のそれぞれの特徴を見ていきましょう。

新築投資の特徴

長所

・耐用年数が長いため長期の融資を組みやすい

例えば木造(耐用年数22年)物件の場合、耐用年数分フルで銀行から融資を引っ張れるためローン返済額を低く抑えやすいです。

・取得から数年は高い家賃水準が見込める

新築人気により入居者に対して高い家賃水準を維持しやすいでしょう。

・新築であるため、維持費があまりかからない

突発的な費用が発生しづらいのも良い点ですね。

短所

・価格が割高

数年経つと価格や家賃が下がっているケースが多いので、その点を踏まえた上で購入を検討するべきです。

・利回りが低い

価格が高いため、利回りが低くキャッシュフローが出づらい点も事前に考慮する必要があるでしょう。

中古投資の特徴

長所

新築より安く購入することが可能

割安に購入すれば、売却するとき極端に価値が下がりづらいです。

・減価償却を高く設定できる

減価償却費を多めに計上できるため、その年の利益を減額し節税することができるの魅力。

短所

・リフォーム費用や修繕費がかさむ

中古物件のため、老朽化により修繕するところが多かったり、入居者をつけるためにリフォームをしたり費用がかさみやすいです。

・入居者の募集は新築より難しい

まとめ

以上、それぞれの特徴を見ていきました。

特徴がわかれば、どう自分が投資を進めていくか戦略が立てられると思います。

不動産業者に進められるがまま物件を購入して、次の融資が引っ張れなくなってしまった…みたいな失敗をしないためにも理解しておくことが大事ですね。

本日もお読みいただきありがとうございます。

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